Peut-on expulser un locataire âgé ?

Procédure d’expulsion : quels sont les droits des locataires âgés ?

En France, la loi du 6 juillet 1989 régissant le statut des baux d’habitation, prévoit quelques dispositions spécifiques plus favorables aux locataires âgés. Cette loi a été renforcée en mars 2014 par la loi Alur qui a notamment abaissé de 5 ans, l’âge des locataires concernés par ces mesures.  

Quels locataires sont protégés par la loi ?

La législation prévoit quelques dispositions avantageuses pour ces locataires dit « protégés ». Pour entrer dans cette catégorie, il faut : 

• - être âgé de plus de 65 ans et avoir des ressources inférieures au plafond fixé par la loi,

• - être âgé de moins de 65 ans mais avoir à sa charge, une personne âgée de plus de 65 ans - les ressources totales du foyer ne devant pas non plus dépasser un certain plafond.

Tableau des ressources maximales annuelles par arrêté ministériel du 23 décembre 2024 : 

Quelles mesures légales protègent le locataire âgé ?

La loi française prévoit plusieurs mesures de protection pour les locataires âgés, afin de garantir leur droit à un logement stable et adapté. Ces mesures visent à prévenir les expulsions abusives et à assurer un certain confort de vie aux seniors.

Les principales mesures de protection sont les suivantes :

• - Droit au renouvellement du bail : sauf exceptions, le bail d'un locataire âgé est renouvelé automatiquement à l'échéance. 

• - Conditions d'expulsion limitées : les motifs d'expulsion d'un locataire âgé sont strictement encadrés. Le propriétaire ne peut pas résilier le bail sans raison valable. 

• - Obligation de relogement : lorsque le propriétaire souhaite récupérer son logement, il peut être tenu de proposer au locataire âgé un logement de remplacement adapté, c'est-à-dire un logement de standing équivalent, situé à proximité et répondant aux besoins du senior.

Sous quelles conditions le propriétaire peut-il expulser son locataire âgé ?

Même si le propriétaire peut retirer son bien de la location et mettre un terme au bail de son locataire âgé de plus de 65 ans, il ne peut le faire que s’il respecte au moins l’une des conditions suivantes : 

Être âgé de plus de 65 ans

Si le propriétaire du logement est lui-même âgé de plus de 65 ans, il peut donner congé à son locataire âgé. 

Avoir des ressources inférieures à un certain plafond

Si le propriétaire dispose lui-même de revenus modestes, inférieurs à un certain plafond, il peut rompre le contrat de location avec la personne âgée qui occupe son logement.

Proposer un logement de remplacement à son locataire âgé 

Avant de donner congé à son locataire âgé, le propriétaire doit lui proposer une nouvelle solution de logement accessible.  L'accessibilité suppose que le nouveau logement trouvé par le bailleur soit en phase avec les capacités financières du locataire mais aussi avec sa condition physique. En outre, le bien doit se situer dans un rayon de 5 kilomètres par rapport à la précédente location.

Quels sont les motifs valables d’expulsion d’un locataire âgé ?

Comme mentionné précédemment, le propriétaire doit justifier d'un motif légitime et sérieux, pour donner congé à son locataire âgé. L’expulsion peut par exemple être motivée par un non respect des clauses du contrat de bail, notamment si le locataire est responsable de : 

• - une dégradation du bien immobilier, 

• - des impayés de loyers récurrents, 

• - une sous-location illégale

Outre ces motifs impliquant le comportement répréhensif du locataire protégé, l’expulsion peut également être motivée par la volonté du propriétaire de : 

• - récupérer son logement pour y habiter par exemple,

• - mettre son bien immobilier en vente.

Le non-paiement des loyers ou des charges constitue une violation grave du contrat de bail et peut donc justifier une procédure d'expulsion.

Quelle est la procédure d’expulsion d’un locataire protégé ?

L’expulsion d’un locataire protégé est possible sous certaines conditions, mais elle reste plus complexe qu’une expulsion classique. 

La procédure d’expulsion d’un locataire âgé se déroule en plusieurs étapes : 

Mise en demeure

Le bailleur doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au locataire protégé, lui notifiant précisément les motifs de la résiliation du bail (non-paiement des loyers, dégradations, troubles de voisinage, etc.). Cette lettre doit également préciser le délai dont il dispose pour quitter le logement. 

Saisie du tribunal d’instance

Si le locataire ne régularise pas la situation, le propriétaire peut, passé le délai imparti, saisir le tribunal d'instance de son secteur. Il demandera au juge de prononcer la résiliation du bail pour les motifs invoqués dans la lettre de mise en demeure.

Le tribunal assignera alors le locataire à comparaître à l'audience.

Audience

Au cours de cette audience, les deux parties (bailleur et locataire) auront l'occasion de présenter leurs arguments devant le juge. Après avoir entendu les deux parties, ce dernier rendra une décision motivée. 

Il pourra prononcer la résiliation du bail et fixer un délai pour quitter les lieux.

Exécution du jugement 

Si le jugement est en faveur du propriétaire, il obtiendra une ordonnance d'expulsion.

L'huissier de justice sera chargé d'exécuter l'ordonnance d'expulsion en procédant à l'expulsion matérielle du locataire.

Il est fortement recommandé de se faire assister par un avocat spécialisé en droit du logement, tant pour le propriétaire que pour le locataire.

Locataires âgés : l’accès logement demeure une vraie problématique

La protection de la personne âgée par la loi semble parfois insuffisante face aux réelles difficultés de terrain. Les expulsions demeurent possibles contre les séniors. Quand bien même certains juges pourraient se montrer cléments avec une personne âgée, de facto les expulsions de seniors existent.

Difficile alors de trouver une solution de relogement. En effet, quand une personne âgée arrive en fin de contrat et se retrouve sans habitation, le problème se situe dans la prise de risque que le bailleur voudra bien encourir en louant à une personne âgée, la plupart du temps aux revenus modestes.

Importance des garanties exigées à l'entrée dans le logement, mesures protectrices de la loi de 89 jouant parfois un rôle dissuassif auprès des propriétaires, sont autant d'obstacles au relogement des aînés dans de bonnes conditions.

Si le législateur a entendu protéger les locataires âgés, il reste qu'en pratique, trouver un logement en location à une personne de plus de 60 ans reste compliqué.

FAQ : Questions fréquentes sur l’expulsion des locataires âgés

La santé de ma grand-mère se dégrade et on envisage de la faire entrer en EHPAD. Quel délai de préavis doit-elle respecter pour quitter son logement en location ?

Généralement, lorsque c’est le locataire de plus de 60 ans qui souhaite mettre un terme au bail, il pourra donner un préavis anticipé (un mois au lieu de 3 mois) lorsque son état de santé le justifie.

Un bailleur peut-il donner congé à son locataire âgé durant la trêve hivernale ?

La trêve hivernale, qui s'étend cette année du 1er novembre 2024 au 31 mars 2025, est une période pendant laquelle il est interdit d'expulser un locataire de son logement, afin de protéger les plus vulnérables du froid et du sans-abrisme. Durant cette période, aucune expulsion n'est possible, sauf si le propriétaire peut proposer un logement de remplacement équivalent en termes de taille et de nombre de pièces. Toutefois, un propriétaire peut engager une procédure d'expulsion pendant la trêve, mais celle-ci ne pourra être mise à exécution qu'à partir du 1er avril suivant, à moins que le juge n'en décide autrement.

Une maison de retraite peut-il expulser l’un de ses résidents ?

L’expulsion d’un résident d’une maison de retraite (EHPAD, par exemple) est possible sous certaines conditions. Cependant, cette décision ne peut être prise que pour des motifs légitimes et doit respecter une procédure précise. Les motifs d'expulsion peuvent varier, mais ils doivent être justifiés par l'intérêt du résident ou de la communauté de la maison de retraite. Il est important de noter que la trêve hivernale, qui protège les locataires de logement, ne s'applique pas aux résidents d'une maison de retraite.

Quelles sont les solutions alternatives d’hébergement pour une personne âgée à faibles revenus ?

Bien souvent, les seniors n’ont comme seule ressource que la petite retraite qu’ils perçoivent. Dans ces conditions, assumer un loyer peut-être difficile même en bénéficiant de certaines aides financières (telles que l’APL ou l’ALS). En pareil cas, il peut être judicieux de rejoindre une colocation seniors. Au sein de ce mode d’habitat partagé, le loyer ainsi que les frais annexes (eau, électricité…) sont mutualisés ce qui permet de réduire de façon significative le budget hébergement des seniors qui y habitent. La colocation seniors permet en outre de bénéficier d’un environnement convivial et sécurisant, avec des personnes âgées qui partagent les mêmes centres d’intérêt et qui deviennent parfois, de véritables amis.

Si vous avez besoin d’aide pour trouver une colocation seniors adaptée à vos besoins, n’hésitez pas à nous contacter au numéro Vert : 0800 941 340.